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買賣知識

在日買房流程

Point1

買房前的準備

  1. 購屋預算:先確認購屋資金的來源,全部現金或者部分貸款。在日本房屋貸款的門檻比較高,如有在日本貸款的需求,歡迎詢問我們。

  2. 物件需求:先設定購屋的方向(地點、價錢、坪數、建築年份、車站距離等),可在我們的官網搜尋物件,或您可自行提供鐘意的物件。

  3. 專業諮詢:在日本購屋有任何問題,都歡迎加LINE電話詢問,若人在大阪,也歡迎直接到辦公室洽談。

 

Point2

實地看房

  1. 來日看屋:我們會安排公司業務,帶您去現場參觀物件。

  2. 視訊看屋:若人在台灣,公司業務會去物件現場和您視訊,並透過拍照、錄影讓您更清楚了解物件的現況。

  3. 如果您是以投資的角度來購買日本不動產,建議選擇已經有租約的物件,但這類的物件因為入住中,物件裡面大多是不允許參觀的,只能看房子的外觀和附近的環境。空屋則可入內觀看。

Point3

決定物件

  1. 提出購屋申請書,註明顧客希望的購買金額等條件,下一步與賣方進行協商。 ※ 購買時,除了物件本身的費用外,還需繳納稅金及仲介服務費等各項費用,大約是物件總金額的。

Point4

簽約程序

  1. 買主本人來日簽約:先安排時間,等簽約文件備齊,即可買機票來日簽約。
    委託在日仲介簽約:填寫委任狀,委託代理人簽約。代理人在日本當地跟賣方進行簽約,買主本人則可經由視訊確認簽約現場的進度與狀況。

  2. 重要事項說明:日本法規要求在進行不動產買賣前,賣方須提供一份重要事項調查報告書,並在簽約前,向買方報告此物件的調查結果並詳細說明。

  3. 不動產買賣合約:在進行重要事項說明後,如雙方沒有任何問題就會進行簽約。買賣雙方簽名蓋章,且買方支付訂金(物件價格的10%)後合約即成立。

  4. 買方所需資料:台灣身分證彩色正反面影本、台灣護照彩色影本、台灣戶籍謄本1份(請告知戶政事務所:「記事」要省略;需有日文翻譯並公正,可委託代辦。) 

  5. 賣方交付文件:重要事項說明書(包含設備表註明物件附帶設備、物件現況報告書等) 

Point5

支付尾款

  1. 買主支付尾款、領收鑰匙。確認過買主在交屋截止日前(一個月內)匯入尾款後,日本的不動產仲介和司法書士才會分頭開始幫新的持有人辦理所有權變更登記手續,等法務局的謄本跟資料下來大約2-3周,交屋正式完成。

在日賣房流程

Point1

賣房前的準備

  1. 和不動產公司簽訂委託出售的「仲介契約」,分為以下3種:專屬專任仲介契約、專任仲介契約、一般仲介契約。(詳情請見下表)

  2. 賣方提供物件資料(大樓名稱、面積、地址),我們會調出該棟的歷史賣屋記錄,並分析投報率,向您提出建議售價。

  3. 尋找買家:將您的物件刊登在官網上,同時也會放在REINS日本不動產資料庫中及各大網路平台,積極推銷。

Point2

收到購買申請書

  1. 我司收到申請書後,協調物件金額並註明條件,如付款方式、交屋時間、附屬設備確認等。待買賣雙方達成共識後,依賣方提供資料製作買賣委託契約書及說明重要事項後,簽定不動產買賣契約,並收取10%訂金,約定交屋日。賣方需準備資料:1委任狀(當委託人非房子所有權人時)、印鑑及印鑑證明、身分證、護照、戶籍謄本(中文版,如戶籍地址有異動,「記事」裡應詳細記載異動前的地址)、2各項土地與建築物相關資料(下水道台帳、建物事項證明書、公圖)、3物件管理規定、住戶規約、建築確認書等、4登記識別情報

Point3

交屋準備

  1. 賣主在交屋前必須先搬家。搬家後,再分算電力、瓦斯、自來水及公共費用。如果是公寓,還需準備住戶規約,管理規定等。。

  2. 當出售物件還有貸款抵押權時,必須清償其債務,塗銷抵押權。抵押權的登記塗銷手續我司委託司法代書代理。

Point4

交屋完成

  1. 由司法書士確認過戶文件無誤後,買方支付尾款,賣方交付鑰匙,交屋完成。收取尾款時,賣方所需資料:1權狀(已登記證明)、2身分證及護照影本、3印鑑及印鑑證明書、4登記識別情報、5. 委任狀(當委託人非房子所有權人時)

  2. ※ 售出時,需繳交:仲介費、印花稅、讓渡所得稅、住民稅(非居住者不需繳)、稅理士費、司法書士費等費用(詳情請見買房相關費用表)。戶籍地址如果和購屋時不同,會有異動的費用產生。

仲介契約種類

不可 不可 1週1次以上 2週1次以上 不可 5個營業日以內 7個營業日以內

買房相關費用

不動產取得稅 一次性 稅額 = 固定資產稅評價額 x 4%(如購買住宅於2021/3/31前稅率為3%)在取得不動產後3–6個月內,會收到「納稅通知書」非居住者必須要設立納稅管理人。 類似台灣的契稅 登錄免許稅 一次性 新建不動產的所有權保存登記:稅額 = 固定資產稅評價額 x 0.4%此後的所有權轉移登記:稅額 = 固定資產稅評價額 x 2% 類似台灣的登記規費 印紙稅 一次性 契約金額 1,001 萬 〜 5,000 萬 ⇨ 印紙稅 1 萬契約金額 5,001 萬 〜 1 億 ⇨ 印紙稅 3 萬契約金額 1 億 〜 5 億 ⇨ 印紙稅 6 萬根據不動產的買賣合約所記載金額確定稅額。 類似台灣的印花稅 司法書士費 一次性 約10萬-40萬左右,根據物件大小而定。 類似台灣的代書費 仲介手數料 一次性 物件200萬以下:5% +消費稅物件200萬~400萬:4% +消費稅物件400萬日元以上:3% +消費稅 類似台灣的仲介費 住宅火災保險 若有貸款,銀行會強制要求購買,受益人為借款銀行。若以現金購屋,則可自由選擇是否購買。 保險金額會隨保險內容、投保額、契約年數不同而異。 P.S. 還會有其他費用產生,如:貸款相關、金融機關各種費用。 讓渡所得稅 讓渡所得金額的計算方法:賣價 -(買價+買進時各項費用+特別扣除額)取得不動產5年以內出售時(短期讓渡稅)所得稅:讓渡所得金額 x 30.63%住民稅:讓渡所得金額 x 9%取得不動產5年以上出售時(長期讓渡稅)所得稅:讓渡所得金額 x 15.315% 類似台灣出售房屋要繳的土地增值稅、財產交易所得稅、奢侈稅等。 固定資產稅都市計畫稅 固定資產稅 = 固定資產稅額 x 1.4%都市計畫稅 = 固定資產稅額 x 0.3% 類似台灣的房屋稅、地價稅。 將2.4.7.12月做為一個年度的四期。依納稅通知書指定日期,一次或分四期繳稅給政府。 大樓管理費修繕基立金 依物件而定,購屋時會標示於廣告單上。 類似台灣的管理費、維修基金 每月繳納 非日本居住不徵收住民稅 源泉所得稅 非日本居住者出售國內不動產,成交時需扣繳買賣金額之10.21%的金額作為讓渡所得稅的源泉徵收稅,隔年3月完成報稅後會多退少補。但若買方為個人、用於本人或親人的居住、且成交金額不超過一億日幣時,不需先繳交源泉徵收稅。 類似台灣的所得稅代扣

※單位:日幣

區分 是日本的不動産嗎? 賣主是非居住者嗎? 買主是個人嗎? 買主本人或其親屬居住用嗎? 販售金額1億元以下嗎? 源泉徵收 不要 (10.21%) 不要 課稅方法 申報分離課税
區分 是日本的不動産嗎? 賣主是非居住者嗎? 買主是個人嗎? 買主本人或其親屬居住用嗎? 源泉徵收 不要 (20.42%) 不要 課稅方法 申報綜合課税