不動產指南
買房流程
設定預算與條件
- 購屋預算：先確認要全額付現，還是搭配房貸。日本房貸的申請門檻較高，有貸款需求可先洽詢仲介。
- 物件需求：列出地點、預算、坪數、屋齡及到車站的距離，方便仲介依條件找房。已有喜歡的物件，也可直接提供連結。
看房
- 來日看屋：預約時間，由仲介陪同看屋。
- 視訊看屋：人在台灣可預約視訊看屋，由仲介到現場連線，拍照、錄影記錄屋況。
購買帶租約的投資物件，通常只能看建物外觀與周邊環境。若為空屋，可安排入內看屋。
提出購屋申請
在購屋申請書上寫下您希望的價格和其他條件，再和賣方協商。
除了房價，購屋預算也要算進稅金和仲介服務費等支出。
簽訂買賣契約
- 本人來日簽約：先安排時間，等簽約文件備齊，即可買機票來日簽約。
- 委託代理人簽約：填寫委任狀，委託代理人簽約。代理人在日本當地跟賣方進行簽約，買主本人則可經由視訊確認簽約現場的進度與狀況。
重要事項說明：日本法規要求在進行不動產買賣前，賣方須提供一份重要事項調查報告書，並在簽約前，向買方報告此物件的調查結果並詳細說明。
不動產買賣合約：在進行重要事項說明後，如雙方沒有任何問題就會進行簽約。買賣雙方簽名蓋章，且買方支付訂金(物件價格的10%)後合約即成立。
買方簽約文件
- 台灣身分證正反面彩色影本
- 台灣護照彩色影本
- 台灣戶籍謄本 1 份。請向戶政事務所申請省略「記事」，並備妥日文翻譯及公證，可委託代辦。
賣方交付文件：重要事項說明書(包含設備表註明物件附帶設備、物件現況報告書等)
付尾款、領鑰匙
買主支付尾款、領收鑰匙。確認過買主在交屋截止日前(一個月內)匯入尾款後，日本的不動產仲介和司法書士才會分頭開始幫新的持有人辦理所有權變更登記手續，等法務局的謄本跟資料下來大約2-3周，交屋正式完成。
買房費用
房貸流程
貸款和個人條件有很大的關係，審核也比較嚴格。所以銀行要先確認物件的價值性沒有問題才會願意放款。而放款的金額跟利率視個人狀況而定。正常來說年利率為2.5%上下，貸款成數約為5-6成居多。
貸款預審
在您提交物件申請書的同時，需與借貸銀行洽談貸款預先審核事宜。
預審文件（影本）
- 護照
- 日本當地駕照
- 近期健康證明
- 源泉徵收票（源泉徴収票）
銀行送件鑑價，鑑價費行情1.5-2萬日幣左右。
正式申請貸款
簽好買賣契約、通過貸款預審後，需要貸款支付購屋款的買方，就可以正式向銀行提出申請。正式審核的手續較多，平均約需兩個月。
貸款特約
不動產買賣簽約時，建議備註如果貸款沒過，契約不生效。不然已經付的10%訂金，會被賣方當作違約金收走。
貸款簽約與撥款
核貸後，您會簽署日文貸款文件。借款與設定抵押權可合併寫在同一份契約（日本稱為「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約」）。
貸款通常從銀行實際撥款當天起計息。雙方約定交割日後，到銀行辦理撥款，並視需要辦理抵押權塗銷。
賣房流程
委託仲介出售
- 和不動產公司簽訂委託出售的「仲介契約」，分為以下3種：專屬專任仲介契約、專任仲介契約、一般仲介契約。
- 賣方提供大樓名稱、面積及地址，仲介再依同棟的成交紀錄與投報率建議售價。
- 尋找買家：將物件刊登於 REINS 日本不動產資料庫及其他不動產平台，安排銷售與帶看。
議價與簽約
收到申請書後，由仲介與買賣雙方確認價格、付款方式、交屋日期及附屬設備。條件談妥後，仲介依賣方提供的資料準備買賣委託契約書，並說明重要事項。簽訂買賣契約時收取 10% 訂金，並約定交屋日。
賣方簽約應備物品
- 委任狀（非所有權人本人辦理時）、印鑑及印鑑證明、身分證、護照、中文戶籍謄本。戶籍地址如有異動，請在「記事」中記載原地址。
- 土地與建物資料，包括下水道台帳、建物事項證明書及公圖。
- 物件管理規定、住戶規約及建築確認書等。
- 不動產登記識別資料（日文文件名為「登記識別情報」）。
交屋準備
賣方需在交屋前搬離，結清電費、瓦斯費、水費和公共費用。如果是公寓，也請準備住戶規約及管理規定。
如果出售的物件還有貸款抵押權，須先清償債務。抵押權塗銷登記由仲介委託司法書士辦理。
收尾款、交鑰匙
由司法書士確認過戶文件無誤後，買方支付尾款，賣方交付鑰匙，交屋完成。
交屋應備物品
- 權狀（已登記證明）
- 身分證及護照影本
- 印鑑及印鑑證明書
- 不動產登記識別資料
- 委任狀（非所有權人本人辦理時）
賣房費用
售出時需繳交仲介費、印花稅、讓渡所得稅、住民稅(非居住者不需繳)、稅理士費、司法書士費等費用。戶籍地址如果和購屋時不同，會有異動的費用產生。
賣房仲介契約
非居住者的售屋款扣繳
